En cas de baisse des taux sur le marché monétaire, l’emprunteur ne bénéficie pas d’emblée de cette baisse: il a donc le choix entre la renégociation du contrat avec son banquier ou le changement de banque.
Dans le premier cas, le gain sera minime. Dans le second cas, il devra s’acquitter de cette fameuse pénalité de 3% ainsi que des frais annexes (frais de dossier banque,…).
Dans la pratique, il est nécessaire d’avoir au moins deux points d’écarts entre le taux fixe initialement contracté et le taux fixe du marché pour que l’opération soit rentable.
N’oublions pas non plus que changer de banque implique aussi la domiciliation de ses revenus dans le nouvel établissement bancaire.
les conditions suspensives pour un achat dans le 34
les conditions suspensives dans le 34
Les conditions suspensives permettent aux deux parties de se pémunir contre les imprévus devant remettre en cause la vente ou l'achat du bien et cela indépendemment de leur volonté.
Leur rédaction est donc très importante. En cas de la non réalisation d'une des conditions, la vente est réputée nulle et les sommes déjà versées au vendeur doivent être restituées à l'acheteur. De plus, aucun frais ou commision n'est à payer aux intermédiaires.
Les conditions suspensives les plus communes sont les suivantes:
L'obtention d'un prêt immobilier. L'acheteur bénéficie d'un délai prédéfini (30, 45 ou 60 jours) à compter de la signature du compromis pour obtenir le financement nécessaire à son acquisition. La vente ne sera annulée que si l'acheteur fournit au moins un refus de prêt dans le délai imparti
les avantages du taux fixe dans l herault
les avantages du taux fixe dans l'herault
Les avantages
Mensualité fixe (avec la possibilité d’augmenter cette mensualité en fonction de l’évolution des revenus de l’emprunteur),
Protection absolue en cas de hausse des taux (de l’Euribor),
Coût total du crédit connu à l’avance,
Le compromis de vente a sete et dans le departement de l herault
Le compromis de vente a sete
Le compromis de vente est un contrat par lequel le vendeur et l'acheteur s'engagent à vendre / acheter un terrain / bien à un prix déterminé.
Ce contrat, établi en deux exemplaires originaux, comporte l'ensemble des informations concernant les acheteurs/vendeurs, l'identification du bien du bien (terrain à batir/terrain bati) et un ensemble de clauses permettant de protéger les deux parties:
Identification des parties: nom, prénom, adresse, régime matrimonial des vendeurs et acheteurs
Identification du bien: description et adresse du bien (surface, SHON constructible, servitudes dans le cas d'un terrain à batir)
La somme déposée en garantie
La date de signature de l'acte authentique.
Les conditions suspensives.
es conditions suspensives les plus communes sont les suivantes:
L'obtention d'un prêt immobilier. L'acheteur bénéficie d'un délai prédéfini (30, 45 ou 60 jours) à compter de la signature du compromis pour obtenir le financement nécessaire à son acquisition. La vente ne sera annulée que si l'acheteur fournit au moins un refus de prêt dans le délai imparti.
La vente d'un bien immobilier Dans le cas d'un projet "Vente de votre résidence principale/Rachat d'une nouvelle résidence principale", vous pouvez demander à intégrer dans le compromis une condition prévoyant que la transaction ne se réalisera que si vous trouvez un acheteur pour ce bien.
L'obtention d'un certificat d'urbanisme pour votre projet Ce document vous permet d'être sur que vous pouvez réaliser votre projet à cet emplacement
La loi SRU dans le languedoc roussillon
La Loi SRU dans le languedoc
L'acquéreur d'un bien immobilier (neuf ou ancien) est protégé par un ensemble de lois tout au long de son processus d'achat et de mise en place de son prêt immobilier.
La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) est la première de ces protections: tout acquéreur dispose, après la signature de la promesse ou du compromis de vente, d'un délai de réflexion de 7 jours durant lequel il peut se rétracter sans pénalité.
Cette faculté de rétractation doit être exercée par lettre recommandée avec Accusé de Réception.
Vous avez donc 7 jours pour réflechir!
Les produits bancaires taux fixes a sete
Les taux fixes a sete
Introduction
Il existe trois grandes catégories de prêts sur le marché bancaire : le prêt à taux fixe, le prêt révisable et le prêt In Fine.
Le prêt à taux fixe est le produit le plus connu et le plus populaire du marché. Il a la faveur des emprunteurs car il est simple et sans surprise.
Le taux d’intérêt reste fixe pendant toute la durée du prêt et la durée est également constante. Le coût total du crédit est connu dès le jour de la signature de l’offre de prêt.
les produits bancaires taux variables capés 1
Les produits variables capés (1)
Introduction
Un taux révisable se calcule en tenant compte de deux éléments : l’Euribor (3, 6 ou 12 mois) et la marge de la banque.
Il existe aujourd’hui un grand nombre de produits dits révisables. Sans aller dans les détails, nous pouvons néanmoins en distinguer deux grandes catégories:
Le prêt à taux révisable sans cap : dans ce cas, le taux suit tout simplement le cours de l’Euribor, sans limite, à la hausse comme à la baisse. Ce produit peut se révéler dangereux sur une durée longue en cas de flambée du cours de l’Euribor.
Le prêt à taux révisable capé : le risque de flambée de l’Euribor est maîtrisé à travers un « cap » qui est un taux maximal que l’emprunteur ne dépassera jamais (il existe de nombreuses autres variantes mais celle-ci est la plus connue). Les produits les plus connus sont les taux variables capés +-1 et +-2. En général, plus le cap est élevé, plus le taux d'appel est faible.
Un produit variable capé peut être bien meilleur que n'importe quel taux fixe en terme de coût de crédit (même dans le pire des cas i.e. en cas de flambée de l'Euribor). Il faut seulement que l'écart de taux entre les deux produits soit significatif.
Les avantages du variable capé
Les taux variables étant moins élevés que les taux fixes, l’emprunteur amortit plus rapidement et paie moins d’intérêts,
Baisse du coût du crédit en cas de baisse de l’Euribor,
Risque limité et connu dès le départ grâce au « cap » en cas de hausse de l’Euribor,
Les inconvénients du variable capé
Augmentation du coût du crédit en cas de hausse de l’Euribor, néanmoins limitée.
Initialement réservés aux investisseurs, les produits à taux révisables capés attirent aujourd’hui de plus en plus de particuliers par leur flexibilité et la possibilité de bénéficier d’une baisse des taux (sans intervenir auprès de leur banquier).
De plus, certains de ces produits sont même plus intérressants que le meilleur des taux fixes proposés sur le marché.
Il suffit de réaliser une étude au pire des cas (c'est-à-dire en supposant une flambée des taux dès la fin de la première année) et de comparer le coût du crédit avec celui du taux fixe. Ainsi, en fonction des politiques agressives des banques, un produit variable capé +-1 ou +-2 peut vous faire gagner de l'argent.
les produits bancaires taux variables capé 2
Les produits variables capés (2)
Le "Cap"
Le prêt à taux variable capé est un produit variable basé sur l'Euribor pour lequel le risque d'augmentation est maîtrisé à travers un « cap ». Le cap est le taux maximal que l’emprunteur ne dépassera pas.
Les produits les plus connus sont les taux variables capés +-1 et +-2 (il existe des produits avec des cap intermédiaires ou plus élévés). En général, plus le cap est élevé, plus le taux est faible.
Exemples
Taux à 3,45% +-1: dans ce cas, la mensualité initiale est calculée sur la base d'un taux à 3,45%. En cas de hausse, le taux maximal sera de 4.45%. En cas de baisse, le taux minimal sera de 2.45%.
Taux à 3,10% +-2: de la même manière, la mensualité est calculée sur la base d'un taux à 3,10%. En cas de hausse de l'euribor, le taux du prêt pourra monter jusqu'à 5.10%.
Le fonctionnement
Il existe deux types de fonctionnement en cas de hausse (ou de baisse) des taux selon l'établissement bancaire:
Cas n°1: la mensualité reste fixe mais la durée augmente ou diminue en fonction de la fluctuation de l'Euribor
Cas n°2: la durée reste fixe mais cette fois c'est la mensualité qui augmente ou diminue en fonction de la fluctuation de l'Euribor
On s'aperçoit donc qu'il y a un grand nombre de possibilités: il faut d'abord choisir le "cap" (+-1, +-2,....) puis les modalités de fonctionnement (mensualité variable ou durée variable).
En général, ces deux choix s'effectuent naturellement en fonction de quatre critères:
La sensibilité de l'emprunteur
Son taux d'endettement
La nature de l'opération immobilière: résidence principale, résidence locative ou achat-revente.
La tendance de l'Euribor à court et moyen terme.
La Loi Scrivener
L'emprunteur est protégé à chaque étape de son projet immobilier. En particulier, la Loi Scriverner intervient au moment de la réception des offres de prêts:
L'offre de prêt remise par l'établissement bancaire doit contenir une série de mentions obligatoires définies par le législateur: l'identité des parties (prêteur et emprunteurs), la nature du (des) prêt (s) (prêt épargne-logement, prêt conventionné, ...), l'objet du prêt (résidence principale, secondaire, ...), le montant du crédit, les modalités du (des) prêt (s), le Taux Effectif Global, le coût du crédit,....
L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion d'au moins 10 jours après réception de l'offre de prêt.
Durant ce délai minimal défini par la loi, il est généralement conseillé de ne pas ranger votre offre de prêt dans un placard mais plutôt de la lire et de vérifier que les informations mentionnées correspondent à celles indiquées verbalement par votre conseiller.
En effet, l'offre de prêt est document juridique. Ce document spécifie les termes de l'accord entre le preteur (l'établissement bancaire) et l'emprunteur.
Tout propriétaire d'un terrain bati ou non bati doit s'acquitter tous les ans de la Taxe foncière.
Le produit de cette taxe revient aux collectivités locales (communes et établissements publics de coopération intercommunale, départements et régions) et sert à financer, en partie, leur budget.
Il y a malgrè tout des exceptions: certaines catégories de propriétés ne sont jamais imposables, d'autres bénéficient d'exonérations temporaires.
Des dégrèvements sont également prononcés au profit des jeunes agriculteurs ou en raison de dommages subis sur certaines parcelles.
Dans le cadre d'un projet de construction, vous bénéficiez d'une exonération de cette taxe pendant 2 ans.
Pour en bénéficier, vous devez faire une déclaration au centre des impôts, dans un délai de 90 jours après l'achèvement des travaux de construction ou d'agrandissement.
Exonérations
Les constructions exonérées (exonération permanente)
Les bâtiments ruraux à usage agricole, c'est-à-dire les bâtiments qui servent à l'exploitation tels que granges, écuries, étables...
Les constructions exonérées (exonération temporaire)
Exonération de 2 ans sur les constructions nouvelles (habitation principale, résidence secondaire, bâtiment rural converti, construction à usage industriel, commercial...).
Exonération de 10 ans pour les habitations principales, en accession à la propriété, financées à plus de 50 % au moyen d'un prêt d'accession à la propriété. Les emprunteurs bénéficiant du prêt à 0 % ne profitent pas de l'exonération temporaire de 10 ans.
Les personnes éxonérées (pour la résidence principale)
Les personnes agées de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition.
Les titulaires de l'allocation aux adultes handicapés,
Dans les deux cas, des conditions de revenus sont à respecter (7165e de revenu fiscal de référence pour 2004)
la loi de robien recentré
La Loi De Robien Recentrée
La loi De Robien permet aux investisseurs de fiscalité moyenne de développer leur patrimoine dans un cadre juridique et fiscal très favorable. En effet,
L’imputation des déficits sur le revenu global permet de générer une importante économie d’impôt,
L’effort mensuel de trésorerie est faible (votre bien est payé par les loyers, l’économie d’impôt et enfin un effort de trésorerie mensuel),
L’opération est fiscalement optimale sans apport personnel (pour un prêt amortissable),
Le montage d’un prêt IN FINE adossé à une assurance vie existante permet la transmission d’une épargne conséquente en cas de succession,
Il n'y a pas de plafond de ressource pour les locataires.
Les bénéficiaires
Ce dispositif concerne les contribuables (fiscalement domiciliés en France ou hors de France) dont les revenus tirés de la location du logement sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers.
Le logement peut être acheté en nom propre ou à travers une société non soumise à l'impôt sur les Sociétés (IS) : SCI de gestion, SCPI, société immobilière de copropriété ou toute autre société de personnes.
Les obligations légales et fiscales
Le dispositif De Robien oblige le propriétaire à respecter certaines conditions :
L'investissement doit être effectué dans le neuf.
Engagement de location pendant 9 ans.
Les loyers sont plafonnés suivant un système de zonage défini par décret. Les loyers sont donc généralement inférieurs au prix du marché (ce qui rend la demande locative plus forte pour ce type de bien). Les plafonds de loyers sont plus élevés que pour la loi Boorlo populaire.
Respect de normes d'habitabilité,
Vous dépendez du régime foncier
Imputation des déficits
Le statut de la loi De Robien présente un intérêt fiscal important puisqu’il permet d’imputer le déficit fiscal sur le revenu global permettant ainsi de réaliser des économies d’impôts importantes. Ce déficit est généré notamment grâce :
Aux intérêts d’emprunts et de l’assurance de prêts,
Aux frais d’acquisition (frais de notaire,….),
A la déduction au titre des amortissements (50% de la valeur du bien) : 6 % du prix d'acquisition (ou du prix de revient) du logement, pour chacune des 7 premières années, puis 4 %, pour chacune des 2 années suivantes.
Ce déficit (provenant de l'amortissement, des charges forfaitaires et des autres frais déductibles, à l'exception des intérêts d'emprunt) ne peut excéder chaque année la limite de 10 700 €. Le supplément est reporté, avec les intérêts d'emprunt, sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Les plafonds de loyers
Plafond mensuel de Loyer au m^2
Zones
Situation géographique
Plafond
A
Paris, petite couronne et seconde couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français
20.41€
B1
Agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, six agglomérations jugées chères: Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur, départements d'outre mer, Corse et îles.
14.21€
B2
les autres agglomérations de plus de 50.000 habitants
11.62€
C
Le reste du territoire
8,52€
la loi LMP
Loi LMP
Le statut de Loueur en Meublé professionnel (LMP) permet aux investisseurs à haute fiscalité de développer leur patrimoine dans un cadre juridique, fiscal et patrimonial très favorable. En effet,
L’imputation des déficits sur le revenu global permet de générer une importante économie d’impôt,
Les plus-values en cas de revente sont exonérées sous certaines conditions,
L’impact de l’acquisition immobilière dans le calcul de l’ISF est réduit grâce à un financement optimisé (il peut même être nul si certaines conditions sont remplies),
Le LMP permet de se constituer des revenus hors impôts durant la période d’amortissement,
Le patrimoine est transmis en douceur grâce à la SARL de famille.
Les conditions d’accès au LMP
L'article 151 septies du Code Général des Impôts définit le statut de loueur professionnel comme suit : « Les loueurs professionnels s'entendent des personnes inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés qui réalisent plus de 23.000 euros de recettes annuelles ou retirent de cette activité au moins 50 % de leur revenu ».
Il y a donc trois conditions légales à respecter pour bénéficier des avantages qui découlent du statut de Loueur Professionnel :
L’inscription au Registre du Commerce et des sociétés
Réaliser au moins plus de 23.000€ de recettes annuelles
Une condition alternative: si ce seuil des 23.000€ n’est pas atteint, le loueur est considéré professionnel si il retire de son activité au moins 50% du revenu global.
Imputation des déficits
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel présente un intérêt fiscal important puisqu’il permet d’imputer le déficit fiscal sur le revenu global permettant ainsi de réaliser des économies d’impôts importantes. Ce déficit est généré notamment grâce aux intérêts d’emprunts et aux frais d’acquisition (frais de notaire,….).
Il est important de noter que l’amortissement de l’immobilier et du mobilier ne peuvent en aucun cas participer à ce déficit.
Déduction des amortissements
Comme indiqué précédemment, le statut LMP permet la déduction des amortissements aussi bien de l’immobilier (sauf le terrain) que du mobilier.
L’administration fiscale a limité leur impact sur le revenu global : ils ne peuvent en aucun cas participer au déficit fiscal. Ils ne sont donc utilisés que pour amener un résultat fiscal à 0.
Cette particularité est loin d’être un handicap car la partie d'amortissement qui ne peut être retenue est réputée différée pour prise en compte ultérieure sans limitation de durée.
Contrairement à d’autres dispositions fiscales, il ne s’agit donc plus de maximiser un déficit fiscal imputable sur le revenu global mais de réaliser un investissement immobilier important en franchise d’impôt.
Le montage financier
Deux montages financiers sont possibles : un crédit bancaire amortissable classique ou IN FINE. Dans le second cas, Il s’agit de rembourser uniquement les intérêts d’emprunts durant la durée du prêt et de mettre en place en parallèle un contrat d’assurance vie. Le capital est remboursé au terme du prêt grâce au mécanisme de capitalisation attaché au contrat d’assurance vie. Ce schéma nécessite que l’investisseur dispose d’une épargne suffisante :
Le montage financier est optimal lorsque la moitié du montant de l’opération est placée dès le départ sur le contrat d’assurance vie. Dans ce cas, l’abondement initial suffit à recomposer le capital au terme (sur 15 ans) (grâce au rendement du contrat) sans effort mensuel de trésorerie supplémentaire
Si ce n’est pas le cas, l’investisseur doit disposer au départ d’au moins 20% du montant de l’opération. De plus, il effectuera des abondements mensuels afin de pouvoir reconstituer le capital emprunté au terme du prêt.
Ce système présente plusieurs avantages :
Déduction, sans limitation des intérêts d’emprunt,
Effort de trésorerie faible,
Garantie du prêt par le nantissement du contrat d’assurance vie
Taxation réduite du contrat d’assurance vie après 8 ans
En cas de décès du loueur, le bien est remboursé par l’assurance décès et le contrat d’assurance peut être transmis aux ayants droits
Transmission de l’activité
La transmission d’un patrimoine immobilier oblige généralement les bénéficiaires à vendre une partie des biens afin de s’acquitter des droits de mutation ou de succession dus à l’état.
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel permet aux ayants droits de bénéficier du régime de faveur de la transmission des entreprises. Ainsi, ces derniers peuvent différer et fractionner le paiement des droits en respectant le schéma suivant :
Paiement différé des droits pendant cinq ans
A la fin de cette période, le paiement est fractionné sur dix ans
Comment choisir son terrain a batir
Le choix du terrain a batir
Le choix du terrain s'effectue généralement en fonction de deux éléments: sa localisation et son prix.
Mais il ne faut pas oublier certains éléments qui peuvent avoir une influence sur la revente ou la construction, à savoir:
La constitution du sol qui déterminera la qualité et donc le coût des fondations: sol argileux ou pas
La notion de servitude de vue et/ou de passage,
Les zones à risque: zone minière, carrières (IDF) et sablières, zone inondables, .....
Les contraintes techniques: le COS, le PLU,...
Dans les deux derniers cas, le notaire en charge de la vente du terrain, aura pour obligation de vous avertir de contraintes spécifiques.
L'achat locatif
L'achat locatif
Rendement et financement
Introduction
Même si l'immobilier connait un inflation importante, l'achat d'une résidence locative reste toujours à long terme une opération financière rentable.
Le choix du montage financier est un élément primordial de l'investissement: il faut donc étudier de près la durée et le type de financement de façon à minimiser l'effort d'épargne mensuel, maximiser le rendement tout en tenant compte de votre taux d'endettement.
Mais avant toute chose, il vous faut sélectionner avec précaution le bien que vous voulez ensuite louer en vous basant sur trois critères:
Le rendement: il se calcule très facilement: ((montant du loyer*12)/(Prix d'achat hors frais))*100 Vous optenez ainsi un pourcentage. Plus ce chiffre est élevé (de 5 à 10%), plus votre placement sera rentable,
La demande Locative: renseignez vous sur la demande locative locale,
La situation géographique: il faut penser à la revente.
Il est aujourd'hui très rare de trouver un bien qui donne à la fois un bon rendement et une plus-value considérable à la revente.
C'est donc à vous de faire le choix en fonction de vos objectifs personnels: volonté de complément de revenus à la retraite ou placement court terme.
Notre métier: vous orienter vers la durée optimale et le produit adéquate en fonction du rendement locatif et de l'évolution des loyers.
Calculer votre rendement locatif
Comment faire construire?
Le permis de construire
Introduction
Ce sont des autorisations administratives qui constatent qu'un projet est conforme :
Aux règles d'urbanisme local (plan d'occupation des sols ou plan local d'urbanisme, plan de sauvegarde et de mise en valeur, règlement de lotissement approuvé, etc),
Aux règles d'urbanisme nationales,
Aux règles relatives à la sécurité, la salubrité, l'alignement, la protection des monuments historiques et des sites naturels...
Le dossier technique
Le dossier technique joint à la demande de permis de construire doit comporter
Le plan de situation du terrain et le plan de masse de la construction
Les plans de facades
Une ou plusieurs vues en coupe de la construction
Des documents photographiques permettant de situer le terrain dans le paysage
L'insertion du projet de construction dans l'environnement
Obligation - Exceptions
Le permis de construire est exigé, sur l'ensemble du territoire :
Pour tous les travaux de construction à usage d'habitation ou non, y compris les constructions ne comportant pas de fondations,
Pour les travaux portant sur des constructions existantes qui ont pour effet d'en changer la destination, d'en modifier l'aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires.
Ne sont soumis à aucune autorisation d'urbanisme des ouvrages de faible importance, notamment :
Les ouvrages dont la surface au sol est inférieure à 2 m2 et d'une hauteur inférieure à 1,5 m,
Les murs d'une hauteur inférieure à 2 m (non assimilables à une clôture),
Les terrasses de moins de 0,60 m de haut,
Recours à un architecte
Des architectes conseillers ou consultants peuvent aider le propriétaire dans son projet et son implantation sur le terrain. Ils dépendent soit des services de la commune ou de l'Etat, soit du CAUE (conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement).
Le propriétaire n'est pas tenu de recourir à un architecte :
s'il est une personne physique souhaitant édifier ou modifier une construction à usage non agricole dont la surface de plancher hors oeuvre nette ne dépasse pas 170 m2, ou une construction à usage agricole ne dépassant pas 800 m2,
pour des aménagements intérieurs : vitrine commerciale ou travaux n'entraînant pas de modifications visibles de l'extérieur,
s'il fait des travaux soumis à déclaration préalable.
Construire ou acheter?
Construire ou Acheter ?
De nombreuses personnes se posent la question suivante: faut-il acheter ou faire construire?
En fait, il n'y a pas de réponse absolue à cette question. Mais chaque projet a ses avantages.
Les avantages de la construction
Des frais de notaires réduits: Les frais de notaires sont plus beaucoup plus faibles pour un projet de construction que pour un projet d'achat. En effet, le montant de ces frais est un pourcentage calculé sur "l'objet de la transaction". Dans le cas d'une construction, la transaction se limite à l'achat d'un terrain.
Un prêt à taux 0% plus avantageux: le montant du prêt à taux 0% est plus élevé dans le neuf que pour un projet d'achat dans l'ancien.
Un bien au goût du jour: les gouts changent avec le temps. Par exemple, il y a dix ans, une cuisine devait être fonctionnelle mais sa surface était souvent réduite. Ce n'était pas une pièce de vie. De nombreuses maisons ne disposaient que d'une salle de bain... Toutes ces normes de vie ont été boulversées ces dernières années. Aussi, un projet de construction vous permettra d'avoir un bien au gout du jour et avec un agencement moderne.
Les avantages de l'achat
Pas de suivi de chantier: un projet de construction engendre un investissement personnel en temps important et peut générer du stress. Ce n'est pas le cas lors de l'achat d'un bien existant car vous visitez ce que vous achetez!
Absence d'intérêts intercalaires: dans un projet de construction, le faible coût des frais de notaire est compensé par la présence des interêts intercalaires. Vous n'en avez pas si vous achetez un bien existant.
La position géographique: il y a malheureusement peu de terrains disponibles dans les grandes agglomérations ou alors ils sont excessivement chers et le budget global de votre projet devient gigantesque. Aussi, si vous privilégiez la proximité de votre lieu de travail (trajet maison-travail faible) ou les zones de vie (centre commercial, activités culturelles,...), seul l'achat dans l'ancien vous permettra d'être au coeur de la ville.
Le Prêt PAS
Le Prêt à l'Accession Sociale
Introduction
Le prêt PAS (Prêt à l'Accession Sociale) est un prêt conventionné qui permet de financer une résidence principale (dans le neuf ou dans l'ancien) sur une durée de 5 à 25 ans. Il faut pour cela que:
L'habitation respecte des normes d'habitabilité et de salubrité
L'habitation respecte des normes de surface minimale: 14 M2 pour une personne seule, 16 M2 pour deux personnnes et 9M2 par personne supplémentaire.
Les emprunteurs doivent avoir 10% d'apport (hors prêt à taux 0%)
Avantages
Le prêt PAS présente un certain nombre d'avantages:
Il vous permet de bénéficier de garantie hypothécaire avec un coût faible.
Il est cumulable avec un prêt à taux 0%.
Il vous donne droit à l'APL (l’Aide Personnalisée au Logement) si vous remplissez les conditions de ressources
Dans la pratique, les emprunteurs doivent d'abord vérifier qu'ils ont accès à l'APL (consulter le site www.caf.fr puis faites une simulation de votre aide au logement).
Si tel est le cas, il sera alors intéressant de demander un prêt dît PAS.
De plus, il n'y a aucune différence sur les taux entre un prêt PAS et un prêt bancaire classique.
Le plafond des ressources
Nb personnes
IDF
Province
1
15204€
12146€
2
22316€
17764€
3
26800€
21364€
4
31294€
24969€
5
35801€
28570€
Personne sup.
+4498
+3598
Le Prêt RELAIS
Le Prêt Relais
Vous achetez et vous vendez simultanément?
Le prêt relais est fait pour cela!
Le prêt relais est généralement utilisé dans deux cas de figure: l'achat et la vente successive de biens ou en défiscalisation comme une avance de trésorerie.
Achat et vente successive
Le principe est simple. Vous avez besoin d'un apport personnel pour financer votre nouveau logement mais cet apport ne sera obtenu qu'après la vente de votre résidence actuelle. Or, on achète généralement sa nouvelle résidence avant d'avoir quitter l'anciènne pour éviter de se trouver sans domicile.
Il est donc nécessaire d'avoir recours au prêt relais: la banque va vous avancer une partie du fruit de la future vente de votre résidence actuelle. La montant varie généralement de 50% à 80% de la valeur estimée de votre bien (estimation réalisée par des professionnels de l'immobilier).
Mais pour cela, il faudra au préalable fournir à l'établissement bancaire un mandat d'agence ou mieux un compromis de vente stipulant le prix de vente de votre propriété. A défaut, l'établissement bancaire pourra avoir recours à une expertise de votre bien.
Ce prêt vous est généralement accordé pour une période de 12 mois (renouvelable) et peut être soldé à tout moment. Mais en attendant la vente de votre bien, il faudra vous acquitter des intérêts du prêt relais.
Exemple
Votre résidence actuelle est estimée à 100.000€ (compromis de vente signé)
La banque décide de vous avancer 80% du montant soit 80.000€ à 3.5% HA
Chaque mois, vous rembourserez donc en intérêts d'emprunt la somme de 233€
Prêt Relais sur TVA
Dans le cadre des opérations de défiscalisation de type ZRR ou LMP dans le neuf, il peut être intérressant de séparer le financement de la TVA de celui du bien.
Tout dépend du taux, du type de prêt et de la durée.
Le gain financier est souvent non négligeable et cela permet également de baisser le taux d'endettement de l'emprunteur.
Les Frais de Notaire
Les frais de notaire: honoraires, taxes et débours
Introduction
Le notaire est un officier public, nommé par arrêté du garde des sceaux, et a compétence sur tout le territoire français.
Il garantie la validité juridique de la transaction immobilière: il collecte les renseignements et documents juridiques et administratifs, il effectue les vérifications nécessaires notamment en matière juridique, fiscale, hypothécaire et d'urbanisme.
Il s'assure également du versement des sommes nécessaires à la réalisation de l'acte (prix d'achat, prêt immobilier, frais annexes).
Toute transaction immobilière est soumise au passage devant notaire.
Les frais de notaire associés à la transaction sont décomposés en trois postes:
Les honoraires du notaire proprement dit: ces honoraires sont fixés par décret ministeriel et le taux varie en fonction du prix de vente. Ils sont identiques quelque soit la nature de l'opération: logement neuf ou ancien.
Les débours du notaire qui sont les frais payés à des tiers (cadastre état hypothécaire,....),
Les taxes (taxe communale, départementale, d'enregistrement) dont le montant varie en fonction du type de logement (neuf ou ancien).
Estimation rapide
Le montant des frais de notaire dans le neuf représente entre 3 à 4% du montant de l'acquisition (prix du terrain ou prix global de l'acquisition dans le cas d'une vente en VEFA (vente en l'état de futur achèvement).
L'hypothèque
L'Hypothèque
L'hypothèque est un contrat par lequel vous autorisez la banque à vendre votre bien aux enchères publiques en cas de non-paiement de votre prêt. Bien évidemment, le prix de la vente sert à rembourser le capital restant dû.
La prise d'hypothèque se fait chez votre notaire le jour de la signature de l'acte authentique (signature d'un acte spécifique) qui en transmettra ensuite une copie au bureau des hypothèques.
Il existe deux types de garanties hypothécaires: l'hypothèque conventionnelle et le privilège de prêteur de deniers (moins chère que l'hypothèque conventionnelle car non soumis à la taxe de publicité foncière). Le type de garantie dépend de la nature du prêt et du bien.
Sachez par exemple que les prêts conventionnés (PAS par exemple) et le prêt à taux 0% bénéficient d'un coût de garantie plus faible.
Enfin, en cas de revente du bien, il faudra vous acquiter d'une taxe supplémentaire que l'on appelle la levée d'hypothèque.
Si l'on devait donner une règle de calcul simple, les frais d'hypothèque sont équivalents à 2% du montant du prêt.
Le Profil de l'emprunteur
L'apport personnel
Introduction
L'apport personnel se presente sous deux formes:
De l'épargne placée sur différents supports tels que le codevi, PEL, CEL, ... qui peut être employée pour financer des frais annexes tels que les frais de notaires, les frais de dossiers banque,...
Un prêt relais (dont le montant est déterminé par le net vendeur de la résidence mise en vente)
Le montant de l'apport
Suivant votre zone d'habitation, les banques peuvent vous demander un apport personnel plus ou moins conséquent pour accepter votre demande de prêt:
En région parisiènne et dans les grandes agglomérations, les banques traditionnelles vous demanderont nécessairement de financer les frais de notaire et les frais de garanties (caution ou hypothèque).
En province, cette contrainte est un peu moins forte mais reste vraie pour certaines banques qui n'accepteront pas votre dossier sans apport
Cette notion d'apport personnel est donc importante car elle permet de juger l'emprunteur sur sa capacité d'épargne et sa volonté de s'investir dans son projet immobilier.
Vous l'aurez donc compris: plus votre apport personnel est important, plus vous accéderez à toutes les banques du marché.
Le type et niveau de revenus
Le type et niveau de revenus
On dit souvent que l'on ne prête qu'aux riches. Ce n'est qu'à moitié vrai.
En effet, pour la mise en place d'un prêt immobilier, une banque préfera un emprunteur en CDI à 1500€/mois qu'un emprunteur en CDD sur 4 mois à 2500€/mois.
La nature de votre contrat de travail, votre ancienneté et la pérénité de votre activité professionnelle sont au moins aussi importantes que votre niveau de revenus.
Une banque priviligera les CDI, les CDDs renouvelés et de longue durée, les contrats d'intérim avec une forte ancienneté sur un secteur d'activité porteur.
Introduction
Les constructions exonérées (exonération permanente)
